上海市教育委员会系统事业单位房地产管理细则

第一章 总则

第一条 为进一步加强市教委系统事业单位房地产管理，保障房地产的合法权益和安全完整，规范房地产的合理使用和有效利用，提高房地产的信息水平和使用效益，根据国家和本市房地产管理和事业单位国有资产管理的相关法规，以及《上海市教育委员会系统事业单位国有资产管理实施总则》，制订本细则。

第二条 本细则所称的事业单位，是指市教委系统执行事业单位财务和会计制度的高等学校、中等（含专业）学校、直属事业单位。本细则适用于事业单位对依法取得并占有和使用的房地产的管理。

第三条 事业单位房地产分为：使用权土地和非使用权土地，产权和非产权用房，范围如下：

（一）使用权土地：持有依法登记的《国有土地使用证》的土地。

（二）非使用权土地：土地使用权利人非本单位，但由本单位实际管理和使用的土地，包括长期租赁土地。

（三）产权用房：持有依法登记的《房地产权证》的用房；未取得《房地产权证》，但权属明确为本单位的用房；记入单位资产账，但实际已被拆除未办理资产核销手续的用房。

（四）非产权用房：单位根据政府安排，具有长期使用权，并按规定向区（县）房地产管理部门或授权管理公司租赁并支付租金的用房；单位向其他单位和个人租赁并支付租金的用房。单位向上级主管部门或其他单位长期无偿借用的用房。

第二章 管理体制

第四条 按照事业单位国有资产管理体制，事业单位房地产在市财政局综合管理的框架下，市教委实施监督管理，事业单位实施具体管理。

第五条 事业单位房地产管理按如下体制建立：

（一）高等学校：资产管理部门负责本单位房地产的产权管理和使用管理，基建管理部门负责本单位房地产的基本建设管理，后勤保卫部门负责本单位房地产的物业管理和安全管理。

（二）中等（含专业）学校：总务部门负责本单位房地产的综合管理。

（三）直属事业单位：后勤部门负责本单位房地产的综合管理。

第六条 事业单位资产管理部门负责房地产管理的主要职责是：

（一）贯彻执行国家和本市有关事业单位房地产管理的法律、法规和各项方针、政策。

（二）根据本细则，制定本单位房地产管理的规章制度和管理流程，并组织实施。对房地产使用过程中的各类风险进行有效控制。

（三）负责本单位房地产及其附属设备的取得、验收、账务、处置等管理工作。

（四）负责本单位承租承借房地产合同的签约和履约。

（五）负责本单位房地产的产权登记工作，保管本单位持有的房地产权证，配合基建管理部门做好房地产建设资料的归档工作。

（六）配合基建管理部门做好本单位房地产及其附属设备的维修装修工作，参与制定本单位房地产及其附属设备维修装修计划，编制《零星基建和维修工程项目建议书》，经论证和批准后实施。

（七）负责本单位房地产的使用调配、出租出借的管理。

（八）配合本单位后勤保卫部门做好本单位房地产及其附属设备使用过程中的防灾、防盗等安全保卫工作。

（九）负责本单位房地产购建、处置、承租承借、出租出借等事项的申报备案工作。

（十）接受市教委的监督和指导，完成房地产管理的其他工作。

第七条 事业单位基建管理部门和后勤保卫部门工作职责由其他相应管理办法或细则规定。

第三章 取得与登记

第八条 事业单位土地的取得主要由下列几种形式：

（一）政府划拨获得的土地使用权；

（二）其他事业单位无偿划拨获得的土地使用权；

（三）政府和其他单位转让获得的土地使用权；

（四）政府安排获得的长期土地租赁权；

（五）向其他单位租赁获得的土地租赁权。

第九条 事业单位房屋的取得主要由下列几种形式：

（一）在单位使用权土地上自建获得的房屋产权；

（二）从房地产市场采购获得的房屋产权；

（三）其他事业单位无偿划拨获得的房屋产权；

（四）其他单位转让获得的房屋产权；

（五）政府安排获得的长期房屋租赁权；

（六）向其他单位租赁获得的房屋租赁权。

第十条 事业单位应保证房地产的权属清晰和房地产信息的完整准确。应对本单位房地产信息登记造册，必要时可建立单位房地产管理信息系统进行管理，做到图、表、卡、证与房地产实际相符。房地产信息主要包括：基本信息、取得方式、权属证明、使用情况和质量情况等。

第十一条 市教委建立《市教委系统事业单位房地产登记信息系统》，开展事业单位房地产信息登记业务。事业单位发生房地产增减或信息变动时，应及时办理房地产信息登记。

第十二条 事业单位房地产信息登记分为：新增登记、变动登记和注销登记：

（一）新增登记：事业单位初始登记或新取得房地产时办理新增登记。新增登记应提交如下材料：

1．《市教委系统事业单位房地产信息新增登记表》（两份）；

2．基本建设项目批准文件（复印件）；

3．基本建设项目竣工验收备案表（复印件）；

4．基本建设项目竣工财务决算批准文件（复印件）；

5．承租承借的批准文件和租赁合同（复印件）。

（二）变更登记：事业单位房地产信息发生变动时办理变动登记。变动登记应提交如下材料：

1．《市教委系统事业单位房地产信息变动登记表》（两份）；

2．引发房地产信息变动的有关批准文件（复印件）；

3．引发房地产信息变动的有关证明材料。

（三）注销登记：事业单位房地产发生处置、解除承租承借时办理注销登记。注销登记应提交如下材料：

1．《市教委系统事业单位房地产信息注销登记表》（两份）；

2．房地产处置批准文件（复印件）；

3、解除承租承借有关的批准文件（复印件）或证明材料。

第十三条 市教委根据事业单位提交的房地产登记材料，审核无误后，登录《市教委系统事业单位房地产登记信息系统》，并返还事业单位一份经审定的《登记表》。年终汇总完成后，向各事业单位提交一份该单位房地产信息登记的年末明细表，用于各事业单位备档。

第十四条 事业单位发生房地产权属不清和信息不全时，应组织力量开展房地产清查。根据清查结果，做好如下工作：

（一）对房地产坐落位置、面积、规划图不清的，应委托具有资质的房地产测量部门进行测量。

（二）对房地产权属不清的，应通过房地产交易中心予以确权，必要时可以通过法律手段予以确权。

（三）对确权为本单位的房地产但未办理房地产权证或未变更权利人的，应通过房地产交易中心办理房地产权证或办理房地产权证变更手续。

（四）对确权为本单位的房地产但资产未入账的，应补办入账手续。

（五）对未办理资产处置手续已灭失的房地产，应查明原因，补办资产处置手续。

（六）对承租承借房地产未签订租赁（借用）合同的，应补签租赁（借用）合同。

（七）对出租出借房地产未办理出租出借审批手续或未签订租赁（借用）合同的，应补办出租出借审批手续或补签租赁（借用）合同。

第四章 基建与维修

第十五条 本细则所称的基本建设是指：根据国家和地方有关基本建设法律法规及相关规定进行的固定资产新建、改建、扩建和重建项目。包括纳入市基本建设规划和计划，由市级建设财力和事业单位非财政性资金单独或分摊安排的，或纳入事业单位基本建设规划和计划，由部门专项预算和事业单位非财政性资金单独或分摊安排的，涉及土地划拨、转让，房屋或构筑物新建、改建、扩建和重建的工程项目。

第十六条 事业单位应根据本单位事业发展需要、房地产现状和用地用房配备标准，合理编制单位基本建设规划和计划。事业单位应按国家和地方有关基本建设法律法规及相关规定组织实施基本建设项目，涉及市级建设财力的项目应该根据本市市级建设财力管理的有关规定执行。

第十七条 本办法所称的维修工程是指：事业单位为确保单位房地产及其附属设施、设备安全正常使用，对其组织实施的大中修、专项维修和装修工程（以下统称维修工程），纳入事业单位房地产维修工程计划，由部门专项预算和事业单位非财政性资金单独或分摊安排的工程项目。

第十八条 事业单位应根据本单位房地产现状、历年维修情况和新使用要求，合理编制单位的房地产维修工程计划，分类分期逐步实施。

第十九条 事业单位基本建设计划和维修工程计划经费纳入部门专项预算的，应根据基本建设和维修工程标准，编制《基本建设和维修工程项目建议书》。高等学校单项预算金额200万元及以上，中等（含专业）学校、直属事业单位单项预算金额50万元及以上的项目，应报市教委组织专家进行论证并审批；单项预算金额在上述金额范围以下的，由单位组织专家进行论证并审批。未经批准的项目不得列入市级财政部门专项预算。

第二十条 事业单位实施市级财政部门专项预算安排的基本建设和维修工程项目，涉及申请房地产权证新设或变更的，应报市教委和市发改委批准；不涉及申请房地产权证新设或变更的，应报市教委备案。审批或备案核准未通过的不得施工。事业单位实施基本建设和维修工程需要拆除原房屋、建筑物及其附属设备的，应在申报批准或备案中予以注明。

第二十一条 事业单位实施基本建设和维修工程需要拆除原房屋、建筑物及其附属设备的，应根据市发改委的批准文件或市教委的备案核准文件，办理固定资产处置的申报审批手续，未经批准的，不得拆除。

第二十二条 事业单位实施市级财政部门专项预算安排的基本建设和维修工程项目，符合政府采购目录规定范围的，应按规定进行政府采购。不在政府采购目录规定范围的，由事业单位自行采购或委托具有资质的工程招标公司进行采购，采购方式视情况采用询价或招标。承建方一旦确定，事业单位应当及时与承建方签订规范的建设工程合同。

第二十三条 事业单位基本建设和维修工程项目的设计规范必须符合国家标准，应选择符合项目要求资质的工程公司施工，应委托工程监理公司对施工质量、施工进度、施工材料进行监理。事业单位基建管理部门和资产管理部门应对项目施工过程进行全程跟踪监督。

第二十四条 事业单位应督促承建单位在施工过程中要确保施工安全，接受项目单位的监督检查，项目单位应尽可能提供相应的安全保障措施，必要时，项目单位可与承建单位签订安全施工责任书，明确双方的施工安全责任。

第二十五条 事业单位基本建设和维修工程项目竣工后，应按规定办理各项工程竣工验收，做好财务审价、建筑测量、申报核价等工作。在此基础上，属于法定产权和使用权的房地产应及时办理房地产权证登记手续。

第二十六条 事业单位市级建设财力安排的基本建设项目，财务决算由市教委审核转报市财政局审批；事业单位部门预算安排的基本建设和维修工程项目，财务决算由市教委审批。

第二十七条 事业单位基本建设项目在财务决算审批完成后，应及时进行工程项目移交，纳入单位的固定资产管理。基建管理部门应做好建设资料的归档工作；资产管理部门应做好固定资产入账和后续使用安排工作；财务部门应根据财务决算批准文件和固定资产验收入账单进行财务核算。

第二十八条 事业单位维修工程的账务处理，按照《上海市教育委员会系统事业单位固定资产管理细则》，一般维修工程，不发生建筑面积增加的，不对其原值做出调整；明显改善和提高使用价值的，可按照大修改造或者装修费用计价，对固定资产作增值处理。维修工程涉及更换的附属设备应单独计价，纳入固定资产管理。

第二十九条 事业单位原则上不得与市教委系统外其他单位和自然人在事业单位使用权土地上共同投资建造房屋。特殊情况需要共同投资的，房屋产权应归事业单位所有，其他投资方可享有一定期限和一定范围房屋建筑面积的使用权。

第五章 承租与承借

第三十条 事业单位承租承借房地产有如下几种形式：

（一）根据市教委的安排，承租政府安排的具有长期租赁权的无产权房地产。

（二）根据市教委的安排，共用市教委系统事业单位的存量房地产。

（三）根据市教委的安排，承租或无偿借用市教委系统其他事业单位的房地产。

（四）经市教委批准，承租市教委系统外其他单位或个人的房地产。

第三十一条 事业单位承租承借房地产应从人员编制和实际需要出发，合理确定承租承借房地产的面积，原则上不得超出核定面积，实际承租时超出核定面积部分，由市教委另行安排单位入驻。

第三十二条 市教委安排2家及以上事业单位共同承租承借一处房地产的，由承租承借面积最大的事业单位与出租出借方签订租赁或租借合同，并负责安保和物业管理，其他事业单位按使用建筑面积比例支付租金及安保和物业管理费。

第三十三条 市教委安排2家及以上事业单位共同使用市教委系统事业单位存量房地产的，由使用面积最大的事业单位持有该房地产的产权，并负责安保和物业管理，其他事业单位无偿使用，但应按使用建筑面积比例支付安保和物业管理费。

第三十四条 市教委安排事业单位租赁其他事业单位房地产的，出租方应办理资产出租出借申报手续，租赁双方应签订租赁合同，承租方按合同向出租方支付租金及相应的安保和物业管理费。

第三十五条 事业单位自行承租房地产，应上报市教委批准，并严格控制租赁标准，原则上不得承租高级商务楼或高等级地块的房地产。租赁双方应签订租赁合同，承租方按合同向出租方支付租金及相应的安保和物业管理费。

第三十六条 事业单位承租承借房地产经费纳入部门预算的，其承租承借行为必须经过市教委批准，未经批准的，不得纳入部门预算。

第六章 使用管理

第三十七条 事业单位应加强对单位房地产的使用管理，要建立健全房地产使用的各项规章制度。事业单位房地产使用管理由资产管理部门负责，后勤保卫部门应协助资产管理部门做好房地产使用管理工作。单位房地产落实使用部门后，资产管理部门应与使用部门签订房地产使用责任书。

第三十八条 事业单位用房主要分为办公用房、业务用房和后勤用房。事业单位应根据各部门人员编制数、业务内容和业务量等合理安排各部门的办公用房、业务用房和后勤用房。事业单位应根据实际需要设置大、中、小型会议室，会议室设置以单位内共用为主，严格控制部门设置会议室。

第三十九条 高等学校的教室设置以学校范围内共用为主；中等（含专业）学校的教室设置以班级固定使用为主；学校教学用实验室和专用教室原则上按学科共用要求设置，无法共用的按课程要求设置。

第四十条 高等学校科研实验室，包括各级别重点实验室、工程研究中心、重点学科实验室；学校自行建立的分析测试中心、以及校级或学院级科研实验室，应合理安排用房，做到相对集中，必要时应申请单独立项建设，严格控制挤占教学用房设置科研实验室。

第四十一条 事业单位房地产应按照设计用途使用。因工作要求需要改变原设计用途的，应报市教委批准，并办理房地产权证变更手续。在未改变设计用途前，不得转作其他用途使用。事业单位应严格控制办公用房的配置，不得超标配置办公用房，不得挤占业务用房和后勤用房作为办公用房使用。事业单位除规定的24小时值班室外，不得将办公用房、业务用房和后勤用房用作宿舍使用；因宿舍维修需要另时作为宿舍使用的，应做好安全保障工作。

第四十二条 事业单位机动车停车场地原则上安排单位车辆、职工车辆和外单位工作联系车辆，不得作为对外经营服务的停车场。在单位停车场地停车原则上不收取停车费，但市中心区域停车场地偏紧的单位，为了控制停车车辆，经有关部门批准可以向职工停车车辆和外单位工作联系停车车辆收取停车费，其中职工停车车辆停车费标准由单位职工代表大会决定。收取停车费，应向付费人出具税务部门统一印制的停车费专用发票，管理人员不得截留。停车收费除去税费和管理成本后，上缴市级财政专户，纳入部门预算管理。

第四十三条 事业单位出租出借房地产按照《市教委系统事业单位资产出租出借管理细则》管理；事业单位特定功能房地产委托经营按照《市教委系统事业单位资产委托经营管理细则》管理；事业单位房地产处置按照《市教委系统事业单位固定资产管理细则》管理。

第七章 安保与物业

第四十四条 事业单位应加强对单位房地产的安保和物业管理，包括房屋、构筑物、附属设备的维护维修管理；环保、绿化、保洁的环境管理；防灾、防盗、维稳的安全保卫管理。事业单位安保和物业管理由后勤保卫部门负责，资产管理部门应协助后勤保卫部门做好安保和物业管理工作。

第四十五条 事业单位安保和物业管理可以根据单位实际需要委托具有资质的安保和物业管理公司进行管理。事业单位应规范安保和物业管理服务的采购，符合政府采购目录规定范围的，按规定进行政府采购；不在政府采购目录规定范围的，由事业单位自行采购或委托具有资质的招标公司进行采购。

第四十六条 事业单位应对承接安保和物业管理的公司提供必要的执业条件，对安保和物业管理公司职工的劳动必须予以尊重，对安保和物业管理公司在执业过程中提出的意见和建议应认真汲取并逐步加以解决。

第四十七条 事业单位安保和物业管理应定期对房地产的质量、安全情况进行全面检查，并做好日常维护工作，保障房地产的安全正常使用。事业单位使用部门和个人发现所使用房地产及其附属设备，以及安保设备出现问题时，应及时向安保和物业管理部门报告；安保和物业管理部门不得推诿，应及时检查维修，不能维修的应向后勤保卫部门提出报告，由后勤保卫部门负责处理。

第四十八条 事业单位应建立安保和物业管理制度，对制度的执行情况应定期或不定期检查，发现问题应及时督促整改。对不称职及违反合同约定的安保和物业管理公司提出整改且拒不整改的应按《合同法》解除合同。

第八章 附则

第四十九条 实行企业化管理并执行企业财务和会计制度的市教委系统事业单位房地产管理，由市教委安排的房地产按照本细则执行，单位自建自购的房地产按照企业国有资产监督管理的有关规定执行。

第五十条 本细则自印发之日起实行。

第四十条 本细则的解释权为上海市教育委员会。